Придбання нерухомості іноземцем із країни, що не входить до ЄС, — як отримати дозвіл?

Придбання власної квартири, будинку чи земельної ділянки в Польщі — мрія багатьох іноземців, які планують пов’язати своє майбутнє з нашою країною. У той час як громадяни Європейського Союзу, Європейської економічної зони (ЄЕЗ) та Швейцарії можуть набувати нерухомість у Польщі на тих самих умовах, що й громадяни Польщі, становище громадян третіх країн (поза ЄС/ЄЕЗ) є складнішим. Як правило, їм потрібен спеціальний дозвіл. Коли саме він необхідний і як його отримати?

Коли іноземцю з країни, що не входить до ЄС/ЄЕЗ, потрібен дозвіл міністра? (загальне правило)

Відповідно до Закону від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями, як правило, придбання нерухомості в Польщі іноземцем із країни, що не входить до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, вимагає отримання дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA). Такий дозвіл видається у формі адміністративного рішення за заявою іноземця.

Вимога щодо отримання дозволу стосується набуття права власності або права вічного користування нерухомістю, зокрема:

• Земельні ділянки: Як незабудовані (наприклад, ділянки під забудову, рекреаційні ділянки), так і забудовані. Слід пам’ятати, що придбання сільськогосподарської та лісової нерухомості підпадає під додаткові, дуже суворі обмеження, а отримання дозволу в таких випадках є надзвичайно складним.
• Будівлі: Наприклад, односімейні житлові будинки.
• Нежитлові приміщення: Самостійні приміщення, призначені для цілей, відмінних від проживання (наприклад, офіси, магазини), які не є гаражами, пов’язаними з житловими потребами.
• Частки або акції в господарських товариствах: Якщо таке товариство є власником або вічним користувачем нерухомості в Польщі, а іноземець набуває контроль над ним або придбаває частки у визначених випадках.

Коли дозвіл не потрібен? (Важливі винятки!)

На щастя, закон передбачає низку важливих винятків, за яких іноземцю з країни, що не входить до ЄС/ЄЕЗ, не потрібно звертатися за дозволом Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA). До найважливіших і найпоширеніших належать:

1. Придбання самостійного житлового приміщення: Це найважливіший виняток. Якщо Ви купуєте звичайну квартиру (приміщення, що є окремим об’єктом нерухомості), дозвіл Вам не потрібен, навіть якщо Ви є громадянином країни, що не входить до ЄС.
2. Придбання самостійного нежитлового приміщення гаражного призначення: Або частки в такому приміщенні, якщо це пов’язано із задоволенням житлових потреб набувача (наприклад, Ви купуєте гараж разом із квартирою або додатково до неї).
3. Придбання іноземцем, який проживає в Польщі щонайменше 5 років: Від дня отримання дозволу на постійне перебування або дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС.
4. Придбання іноземцем, який є чоловіком або дружиною громадянина Польщі: За умови, що іноземець проживає в Польщі щонайменше 2 роки з моменту отримання дозволу на постійне перебування, дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС або дозволу на тимчасове перебування, виданого у зв’язку зі шлюбом із громадянином Польщі, ТА нерухомість, що придбавається, увійде до складу їхньої спільної сумісної власності подружжя.
5. Придбання в порядку спадкування за законом: Особами, які мають право на спадкування після померлого власника.
6. Інші, більш специфічні випадки, зазначені у ст. 8 закону (наприклад, придбання банком у результаті виконавчого провадження, придбання визначеними родичами у відчужувача).

Висновок: Якщо Ви як іноземець із країни, що не входить до ЄС, плануєте придбати квартиру, найімовірніше, дозвіл Вам не знадобиться. Однак якщо Вас цікавить будинок, земельна ділянка або нежитлове приміщення, дозвіл, як правило, буде необхідний.

Як отримати дозвіл Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA)? (процедура)

Якщо запланована Вами угода потребує дозволу, необхідно пройти таку процедуру:

• Хто подає заяву: Іноземець, який має намір придбати нерухомість.
• Куди: Заява подається Міністру внутрішніх справ і адміністрації через Департамент дозволів і концесій MSWiA у Варшаві.
• Podstawowe Warunki Udzielenia Zezwolenia: Minister wydaje zezwolenie, jeżeli:
  • Придбання нерухомості не створюватиме загрози обороноздатності, безпеці держави або громадському порядку. 2. Іноземець підтвердить наявність обставин, що свідчать про його зв’язки з Республікою Польща. До них можуть належати, наприклад: польська національність або походження, шлюб із громадянином Республіки Польща, наявність дозволу на перебування (тимчасового, постійного, довгострокового резидента ЄС), ведення підприємницької або сільськогосподарської діяльності в Польщі відповідно до законодавства.
• Wymagane Dokumenty (Przykłady): Lista jest długa i zależy od sytuacji, ale zazwyczaj obejmuje:
  • Заповнений бланк заяви.
  • Копія документа, що посвідчує особу іноземця (паспорт, карта побиту).
  • Документи, що підтверджують зв’язки з Польщею.
  • Детальні документи щодо нерухомості (наприклад, витяг із земельно-іпотечної книги, витяг із реєстру земель, довідка про призначення ділянки в місцевому плані просторового розвитку).
  • Заява відчужувача про намір продати нерухомість іноземцю.
  • Документи, що підтверджують наявність фінансових коштів для придбання нерухомості.
  • Підтвердження сплати державного збору за заяву.
• Погодження: Перед ухваленням рішення міністр запитує висновок Міністра національної оборони, а у випадку сільськогосподарської нерухомості — також Міністра сільського господарства та розвитку села.
• Строк очікування: Провадження є складним і може тривати кілька, а іноді й понад десять місяців.

Промеса — попередня обіцянка видачі дозволу

Щоб полегшити процес (наприклад, уможливити укладення попереднього договору), іноземець може спочатку подати заяву про видачу промеси, тобто обіцянки видачі дозволу. Промеса є чинною протягом одного року з дня її видачі та підтверджує, що на цей момент немає перешкод для видачі дозволу.

Наслідки придбання нерухомості без необхідного дозволу

Придбання нерухомості іноземцем усупереч положенням закону, тобто без необхідного дозволу, є недійсним у силу закону. Це означає, що така угода не спричиняє переходу права власності.

Сценарій: іноземець купує квартиру або земельну ділянку під забудову

• Випадок 1: Пан Сінгх з Індії хоче купити квартиру (самостійне житлове приміщення) у Вроцлаві. Оскільки йдеться про придбання самостійного житлового приміщення, пан Сінгх користується звільненням і не повинен звертатися за дозволом MSWiA. Він може укласти договір купівлі-продажу в нотаріуса на тих самих умовах, що й громадянин Польщі.
• Випадок 2: Пані Чень із Китаю хоче купити земельну ділянку під забудову поблизу Варшави, щоб збудувати будинок. Оскільки вона придбаває земельну нерухомість, їй необхідно отримати дозвіл MSWiA. Вона повинна подати заяву, підтвердити свої зв’язки з Польщею (наприклад, ведення тут бізнесу), надати документи на ділянку та дочекатися рішення Міністра (або спочатку отримати промесу). Лише після отримання остаточного дозволу вона зможе укласти в нотаріуса договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Правова допомога при придбанні нерухомості та отриманні дозволу

Процедура отримання дозволу MSWiA є складною та тривалою. Наша юридична фірма надає підтримку іноземцям із країн, що не входять до ЄС/ЄЕЗ, у процесі придбання нерухомості в Польщі:

• Допомагаємо визначити, чи потрібен дозвіл у конкретному випадку.
• Готуємо та подаємо до MSWiA заяви про видачу дозволу або промеси.
• Збираємо та перевіряємо необхідну документацію.
• Представляємо клієнтів у ході адміністративного провадження перед Міністром.
• Також надаємо правову підтримку безпосередньо під час укладення угоди з придбання нерухомості (аналіз правового статусу нерухомості, переговори щодо умов договору, участь під час вчинення нотаріального акта).

Придбання нерухомості в Польщі іноземцем із країни, що не входить до ЄС, можливе, однак вимагає знання законодавства. Пам’ятайте про ключове звільнення, що стосується самостійних житлових приміщень. Якщо необхідно отримати дозвіл, дійте завчасно та розгляньте можливість скористатися професійною правовою допомогою, щоб уникнути помилок і пришвидшити процес.

(Пам’ятайте, що інформація у статті має загальний характер і ґрунтується на Законі про набуття нерухомості іноземцями. Конкретні вимоги та тлумачення можуть відрізнятися. Завжди консультуйте свою ситуацію з MSWiA або юристом.)