Мрієте про власний будинок, збудований з нуля на придбаній земельній ділянці? А можливо, про інвестиції в землю в Польщі? Для іноземців, які планують таке придбання, шлях до реалізації цих планів може бути пов’язаний із додатковими формальностями. Польське законодавство передбачає особливі правила придбання нерухомості, зокрема землі, особами, які не мають польського громадянства. Ключовим питанням часто є необхідність отримання дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації. Коли він потрібен, а коли земельну ділянку можна придбати без додаткових дозволів?
Вступ: Власна земля в Польщі — що говорить закон?
Загальне правило, що випливає із Закону про набуття нерухомості іноземцями, полягає в тому, що іноземцю потрібен дозвіл Міністра внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) на придбання нерухомості в Польщі, зокрема незабудованої земельної ділянки. Однак із цього правила існує багато важливих винятків, завдяки яким на практиці чимало іноземців можуть придбати землю без необхідності проходити складну адміністративну процедуру.
Дозвіл Міністра — основне правило для іноземців
Хто є «іноземцем» у розумінні закону?
Закон визначає іноземця як:
- Фізичну особу, яка не має польського громадянства.
- Юридичну особу з місцезнаходженням за кордоном.
- Юридичну особу або господарське товариство без статусу юридичної особи з місцезнаходженням у Польщі, але контрольоване (безпосередньо або опосередковано) вищезазначеними суб’єктами.
Коли і чому потрібен дозвіл?
Дозвіл потрібен для того, щоб забезпечити, що придбання нерухомості іноземцем не становить загрози безпеці держави, громадському порядку, а також відповідає міркуванням соціальної політики та охорони здоров’я населення. Крім того, іноземець, який звертається за дозволом, повинен підтвердити свої зв’язки з Польщею. Це можуть бути, наприклад, польське походження, шлюб із громадянином Республіки Польща, наявність дозволу на перебування (тимчасового — за певних умов, постійного або довгострокового резидента ЄС) чи ведення підприємницької діяльності в Польщі.
Коли ДОЗВІЛ НЕ ПОТРІБЕН? Ключові винятки
Це найважливіша частина для багатьох потенційних покупців. Існує низка ситуацій, у яких іноземцю не потрібно звертатися за дозволом MSWiA на придбання земельної ділянки:
Громадяни та компанії з ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії — принцип свободи
- Це найважливіший виняток. Громадяни держав — членів Європейського Союзу, Європейської економічної зони (Норвегія, Ісландія, Ліхтенштейн) та Швейцарської Конфедерації, а також підприємці з цих країн можуть набувати нерухомість у Польщі, зокрема земельні ділянки, на тих самих умовах, що й громадяни Польщі. Дозвіл Міністра їм не потрібен. (Примітка: Однак на них можуть поширюватися інші загальні обмеження, наприклад щодо обігу сільськогосподарських земель, так само як і на громадян Польщі).
Винятки для іноземців із країн, що не входять до ЄС/ЄЕЗ, — що із земельними ділянками?
Навіть якщо Ви не є громадянином ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, у певних ситуаціях Ви можете придбати земельну ділянку без дозволу:
- Спільна сумісна власність із чоловіком або дружиною — громадянином Польщі: Якщо Ви придбаваєте земельну ділянку до спільного майна подружжя з чоловіком або дружиною, який або яка є громадянином Польщі, та проживаєте в Польщі щонайменше 2 роки з моменту отримання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС.
- Проживання протягом 5 років + ділянка до 0,5 га для житлових потреб: Якщо Ви проживаєте в Польщі щонайменше 5 років з моменту отримання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС і хочете придбати незабудовану земельну ділянку площею не більше 0,5 га (5000 м²) для задоволення власних житлових потреб (наприклад, для будівництва власного будинку).
- Спадкування за законом: Якщо Ви успадковуєте земельну ділянку на підставі закону (а не заповіту) після особи, яка була її власником протягом визначеного часу. Спадкування іноземцем за заповітом може потребувати дозволу, якщо спадкодавець не був громадянином ЄС/ЄЕЗ або не проживав у Польщі достатньо довго.
- Придбання самостійного житлового приміщення: Варто знати (хоча ця стаття присвячена земельним ділянкам), що придбання квартири, як правило, не потребує дозволу для жодного іноземця.
Ділянка під забудову, сільськогосподарська чи лісова — чи є відмінності для іноземця з країни, що не входить до ЄС?
З погляду Закону про набуття нерухомості іноземцями для особи з країни, що не входить до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, вид земельної ділянки (під забудову, сільськогосподарська, лісова) загалом не має значення — якщо жоден із винятків не застосовується, дозвіл потрібен.
Однак слід пам’ятати, що обіг сільськогосподарських земель (особливо площею понад 1 га), а також лісових земель підпадає під додаткові, окремі обмеження, встановлені іншими законами (наприклад, Законом про формування сільськогосподарського устрою, у межах якого значну роль відіграє Національний центр підтримки сільського господарства — KOWR). Ці додаткові обмеження можуть поширюватися також на громадян Польщі та ЄС, однак для іноземця з країни, що не входить до ЄС, вимога отримання дозволу MSWiA є додатковою основною вимогою.
Процес отримання дозволу — що варто знати?
Якщо виявиться, що Вам потрібен дозвіл, необхідно подати заяву до MSWiA, додавши низку документів, що стосуються Вас, продавця, нерухомості та мети її придбання. Цей процес може бути тривалим (кілька місяців або довше) і потребує сплати державного збору.
Сценарій: Джон зі США та Ангела з Німеччини купують земельні ділянки
- Джон (громадянин США) одружений із громадянкою Польщі, вони проживають у Польщі 3 роки на підставі його дозволу на постійне перебування. Вони хочуть придбати ділянку площею 0,4 га для будівництва будинку. Оскільки Джон проживає в Польщі понад 2 роки на підставі дозволу на постійне перебування, а площа ділянки становить менше 0,5 га і вона призначена для житлових цілей, Джон може придбати її разом із дружиною до їхнього спільного майна без дозволу MSWiA. Якби він хотів придбати ділянку самостійно або ділянка була б більшою/призначалася для іншої мети, ймовірно, йому знадобився б дозвіл.
- Ангела (громадянка Німеччини) хоче придбати в Польщі рекреаційну земельну ділянку площею 1 га. Як громадянці ЄС, їй не потрібен дозвіл MSWiA на придбання цієї ділянки. Однак їй необхідно переконатися, що на неї не поширюються інші загальні правила щодо придбання ділянок такої площі (наприклад, сільськогосподарських).
Підсумок: Дозвіл — ключова умова придбання землі для багатьох іноземців
Основне правило полягає в тому, що іноземцю з країни, яка не входить до ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії, потрібен дозвіл MSWiA на придбання земельної ділянки в Польщі. Однак важливе значення мають численні винятки, особливо для громадян ЄС та осіб, які тривалий час проживають у Польщі й придбавають землю для житлових цілей. Завжди ретельно перевіряйте свою правову ситуацію до початку дій, пов’язаних із придбанням.
Плануєте придбати земельну ділянку в Польщі? Не впевнені, чи потрібен Вам дозвіл Міністра внутрішніх справ і адміністрації? Потрібна допомога в підготовці заяви про надання дозволу? Зв’яжіться з нашою юридичною фірмою. Ми допоможемо проаналізувати Вашу ситуацію та безпечно провести угоду.
