Покупка недвижимости иностранцем из страны, не входящей в ЕС, — как получить разрешение?

Покупка собственной квартиры, дома или земельного участка в Польше — мечта многих иностранцев, планирующих связать своё будущее с нашей страной. В то время как граждане Европейского союза, Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) и Швейцарии могут приобретать недвижимость в Польше на тех же условиях, что и граждане Польши, положение граждан третьих стран (не входящих в ЕС/ЕЭЗ) является более сложным. Как правило, им требуется специальное разрешение. Когда именно оно необходимо и как его получить?

Когда иностранцу из страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ, требуется разрешение министра? (общее правило)

В соответствии с Законом от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, как правило, приобретение недвижимости в Польше иностранцем из страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ/Швейцарию, требует получения разрешения Министра внутренних дел и администрации (MSWiA). Такое разрешение выдаётся в форме административного решения по заявлению иностранца.

Требование о получении разрешения касается приобретения права собственности или права вечного пользования недвижимостью, в частности:

• Земельные участки: Как незастроенные (например, участки под застройку, рекреационные участки), так и застроенные. Следует помнить, что приобретение сельскохозяйственной и лесной недвижимости подпадает под дополнительные, весьма строгие ограничения, и получение разрешения в таких случаях крайне затруднительно.
• Будинки: Например, частные жилые дома.
• Нежилые помещения: Самостоятельные помещения, предназначенные для целей, отличных от проживания (например, офисы, магазины), которые не являются гаражами, связанными с жилищными потребностями.
• Доли или акции в коммерческих обществах: Если такое общество является собственником или вечным пользователем недвижимости в Польше, а иностранец приобретает контроль над ним либо приобретает доли в определённых случаях.

Когда разрешение не требуется? (Важные исключения!)

К счастью, закон предусматривает ряд существенных исключений, при которых иностранцу из страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ, не требуется обращаться за разрешением Министра внутренних дел и администрации (MSWiA). К наиболее важным и распространённым относятся:

1. Приобретение самостоятельного жилого помещения: Это наиболее важное исключение. Если Вы покупаете обычную квартиру (помещение, являющееся отдельным объектом недвижимости), разрешение Вам не требуется, даже если Вы являетесь гражданином страны, не входящей в ЕС.
2. Приобретение самостоятельного нежилого помещения гаражного назначения: Либо доли в таком помещении, если это связано с удовлетворением жилищных потребностей приобретателя (например, Вы покупаете гараж вместе с квартирой или в дополнение к ней).
3. Приобретение иностранцем, проживающим в Польше не менее 5 лет: С момента получения разрешения на постоянное пребывание или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС.
4. Приобретение иностранцем, являющимся супругом гражданина Польши: При условии, что иностранец проживает в Польше не менее 2 лет с момента получения разрешения на постоянное пребывание, разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС или разрешения на временное пребывание, выданного в связи с браком с гражданином Польши, И приобретаемая недвижимость войдёт в состав их совместной супружеской собственности.
5. Приобретение в порядке наследования по закону: Лицами, имеющими право наследовать после умершего собственника.
6. Другие, более специфические случаи, указанные в ст. 8 закона (например, приобретение банком в результате исполнительного производства, приобретение определёнными родственниками у отчуждателя).

Вывод: Если Вы как иностранец из страны, не входящей в ЕС, планируете приобрести квартиру, вероятнее всего, разрешение Вам не потребуется. Однако если Вас интересует дом, земельный участок или нежилое помещение, разрешение, как правило, будет необходимо.

Как получить разрешение Министра внутренних дел и администрации (MSWiA)? (процедура)

Если планируемая Вами сделка требует разрешения, необходимо пройти следующую процедуру:

• Кто подаёт заявление: Иностранец, намеревающийся приобрести недвижимость.
• Куда: Заявление подаётся Министру внутренних дел и администрации через Департамент разрешений и концессий MSWiA в Варшаве.
• Podstawowe Warunki Udzielenia Zezwolenia: Minister wydaje zezwolenie, jeżeli:
  • Приобретение недвижимости не создаст угрозы обороноспособности, безопасности государства или общественному порядку. 2. Иностранец подтвердит наличие обстоятельств, свидетельствующих о его связях с Республикой Польша. К ним могут относиться, например: польская национальность или происхождение, брак с гражданином Республики Польша, наличие разрешения на пребывание (временного, постоянного, долгосрочного резидента ЕС), ведение предпринимательской или сельскохозяйственной деятельности в Польше в соответствии с законодательством.
• Wymagane Dokumenty (Przykłady): Lista jest długa i zależy od sytuacji, ale zazwyczaj obejmuje:
  • Заполненный бланк заявления.
  • Копия документа, удостоверяющего личность иностранца (паспорт, карта побыту).
  • Документы, подтверждающие связи с Польшей.
  • Подробные документы, касающиеся недвижимости (например, выписка из земельно-ипотечной книги, выписка из реестра земель, справка о назначении участка в местном плане пространственного развития).
  • Заявление отчуждателя о намерении продать недвижимость иностранцу.
  • Документы, подтверждающие наличие финансовых средств для приобретения недвижимости.
  • Подтверждение уплаты государственной пошлины за заявление.
• Согласования: Перед вынесением решения министр запрашивает мнение Министра национальной обороны, а в случае сельскохозяйственной недвижимости — также Министра сельского хозяйства и развития села.
• Срок ожидания: Производство является сложным и может длиться несколько, а иногда и более десяти месяцев.

Промесса — предварительное обещание выдачи разрешения

Чтобы облегчить процесс (например, сделать возможным заключение предварительного договора), иностранец может сначала подать заявление о выдаче промессы, то есть обещания выдачи разрешения. Промесса действительна в течение одного года со дня выдачи и подтверждает, что на данный момент отсутствуют препятствия для выдачи разрешения.

Последствия приобретения недвижимости без требуемого разрешения

Приобретение недвижимости иностранцем с нарушением положений закона, то есть без требуемого разрешения, является недействительным в силу закона. Это означает, что такая сделка не влечёт перехода права собственности.

Сценарий: иностранец покупает квартиру или земельный участок под застройку

• Случай 1: Г-н Сингх из Индии хочет купить квартиру (самостоятельное жилое помещение) во Вроцлаве. Поскольку речь идёт о приобретении самостоятельного жилого помещения, г-н Сингх пользуется освобождением и не обязан обращаться за разрешением MSWiA. Он может заключить договор купли-продажи у нотариуса на тех же условиях, что и гражданин Польши.
• Случай 2: Г-жа Чэнь из Китая хочет купить земельный участок под застройку недалеко от Варшавы, чтобы построить дом. Поскольку она приобретает земельную недвижимость, ей необходимо получить разрешение MSWiA. Она должна подать заявление, подтвердить свои связи с Польшей (например, ведение здесь бизнеса), представить документы на участок и дождаться решения Министра (либо сначала получить промессу). Только после получения окончательного разрешения она сможет заключить у нотариуса договор купли-продажи земельного участка.

Юридическая помощь при покупке недвижимости и получении разрешения

Процедура получения разрешения MSWiA является сложной и длительной. Наша юридическая фирма оказывает поддержку иностранцам из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, в процессе приобретения недвижимости в Польше:

• Помогаем определить, требуется ли разрешение в конкретном случае.
• Подготавливаем и подаём в MSWiA заявления о выдаче разрешения или промессы.
• Собираем и проверяем необходимую документацию.
• Представляем клиентов в ходе административного производства перед Министром.
• Также оказываем юридическую поддержку непосредственно при совершении сделки по приобретению недвижимости (анализ правового статуса недвижимости, переговоры по условиям договора, участие при совершении нотариального акта).

Покупка недвижимости в Польше иностранцем из страны, не входящей в ЕС, возможна, однако требует знания законодательства. Помните о ключевом освобождении, касающемся самостоятельных жилых помещений. Если получение разрешения необходимо, действуйте заблаговременно и рассмотрите возможность воспользоваться профессиональной юридической помощью, чтобы избежать ошибок и ускорить процесс.

(Помните, что информация в статье носит общий характер и основана на Законе о приобретении недвижимости иностранцами. Конкретные требования и толкования могут различаться. Всегда консультируйте свою ситуацию с MSWiA или юристом.)