Покупка земельного участка в Польше иностранцем — когда это возможно (и когда требуется разрешение)?

Мечтаете о собственном доме, построенном с нуля на приобретённом земельном участке? А может быть, об инвестициях в землю в Польше? Для иностранцев, планирующих такую покупку, путь к реализации этих планов может быть связан с дополнительными формальностями. Польское законодательство предусматривает особые правила приобретения недвижимости, в том числе земли, лицами, не имеющими польского гражданства. Ключевым вопросом часто является необходимость получения разрешения Министра внутренних дел и администрации. Когда оно требуется, а когда земельный участок можно приобрести без дополнительных разрешений?

Введение: Собственная земля в Польше — что говорит закон?

Общее правило, вытекающее из Закона о приобретении недвижимости иностранцами, заключается в том, что иностранцу необходимо разрешение Министра внутренних дел и администрации (MSWiA) на приобретение недвижимости в Польше, в том числе незастроенного земельного участка. Однако из этого правила существует множество существенных исключений, благодаря которым на практике многие иностранцы могут приобрести землю без необходимости проходить сложную административную процедуру.

Разрешение Министра — основное правило для иностранцев

Кто является «иностранцем» в понимании закона?

Закон определяет иностранца как:

• Физическое лицо, не имеющее польского гражданства.
• Юридическое лицо с местонахождением за границей.
• Юридическое лицо или коммерческое общество без статуса юридического лица с местонахождением в Польше, но контролируемое (прямо или косвенно) вышеуказанными субъектами.

Когда и почему требуется разрешение?

Разрешение требуется для того, чтобы обеспечить, что приобретение недвижимости иностранцем не создаёт угрозы безопасности государства, общественному порядку, а также соответствует соображениям социальной политики и охраны здоровья населения. Кроме того, иностранец, обращающийся за разрешением, должен подтвердить свои связи с Польшей. Это могут быть, например, польское происхождение, брак с гражданином Республики Польша, наличие разрешения на пребывание (временного — при определённых условиях, постоянного или долгосрочного резидента ЕС) либо ведение предпринимательской деятельности в Польше.

Когда РАЗРЕШЕНИЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ? Ключевые исключения

Это наиболее важная часть для многих потенциальных покупателей. Существует ряд ситуаций, в которых иностранцу не требуется обращаться за разрешением MSWiA на приобретение земельного участка:

Граждане и компании из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии — принцип свободы

• Это наиболее важное исключение. Граждане государств — членов Европейского союза, Европейской экономической зоны (Норвегия, Исландия, Лихтенштейн) и Швейцарской Конфедерации, а также предприниматели из этих стран могут приобретать недвижимость в Польше, в том числе земельные участки, на тех же условиях, что и граждане Польши. Разрешение Министра им не требуется. (Примечание: Однако на них могут распространяться другие общие ограничения, например в сфере оборота сельскохозяйственными землями, так же как и на граждан Польши).

Исключения для иностранцев из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, — что с земельными участками?

Даже если Вы не являетесь гражданином ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии, в определённых ситуациях Вы можете приобрести земельный участок без разрешения:

• Совместная супружеская собственность с супругом — гражданином Польши: Если Вы приобретаете земельный участок в совместную супружескую собственность с супругом, являющимся гражданином Польши, и проживаете в Польше не менее 2 лет с момента получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС.
• Проживание в течение 5 лет + участок до 0,5 га для жилищных целей: Если Вы проживаете в Польше не менее 5 лет с момента получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС и хотите приобрести незастроенный земельный участок площадью не более 0,5 га (5000 м²) для удовлетворения собственных жилищных потребностей (например, для строительства собственного дома).
• Наследование по закону: Если Вы наследуете земельный участок на основании закона (а не завещания) после лица, которое являлось его собственником в течение определённого периода. Наследование иностранцем по завещанию может потребовать разрешения, если наследодатель не являлся гражданином ЕС/ЕЭЗ или не проживал в Польше достаточно долго.
• Покупка самостоятельного жилого помещения: Стоит знать (хотя эта статья посвящена земельным участкам), что покупка квартиры, как правило, не требует разрешения ни для одного иностранца.

Участок под застройку, сельскохозяйственный или лесной — есть ли различия для иностранца из страны, не входящей в ЕС?

С точки зрения Закона о приобретении недвижимости иностранцами для лица из страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ/Швейцарию, вид земельного участка (под застройку, сельскохозяйственный, лесной) в целом не имеет значения — если ни одно из исключений не применяется, разрешение требуется.

Однако следует помнить, что оборот сельскохозяйственными землями (особенно площадью более 1 га), а также лесными землями подчиняется дополнительным, отдельным ограничениям, установленным другими законами (например, Законом о формировании сельскохозяйственного устройства, в рамках которого значительную роль играет Национальный центр поддержки сельского хозяйства — KOWR). Эти дополнительные ограничения могут распространяться также на граждан Польши и ЕС, однако для иностранца из страны, не входящей в ЕС, требование о получении разрешения MSWiA является дополнительным основным требованием.

Процесс получения разрешения — что стоит знать?

Если окажется, что Вам требуется разрешение, необходимо подать заявление в MSWiA, приложив ряд документов, касающихся Вас, продавца, недвижимости и цели её приобретения. Этот процесс может быть длительным (несколько месяцев или дольше) и требует уплаты государственной пошлины.

Сценарий: Джон из США и Ангела из Германии покупают земельные участки

• Джон (гражданин США) женат на гражданке Польши, они проживают в Польше 3 года на основании его разрешения на постоянное пребывание. Они хотят купить участок площадью 0,4 га для строительства дома. Поскольку Джон проживает в Польше более 2 лет на основании разрешения на постоянное пребывание, а площадь участка составляет менее 0,5 га и он предназначен для жилищных целей, Джон может приобрести его вместе с супругой в их совместную собственность без разрешения MSWiA. Если бы он хотел купить участок самостоятельно либо участок был бы больше/предназначался для иной цели, вероятно, ему потребовалось бы разрешение.
• Ангела (гражданка Германии) хочет купить в Польше рекреационный земельный участок площадью 1 га. Как гражданке ЕС, ей не требуется разрешение MSWiA на приобретение этого участка. Однако ей необходимо убедиться, что на неё не распространяются другие общие правила, касающиеся приобретения участков такой площади (например, сельскохозяйственных).

Итог: Разрешение — ключевое условие приобретения земли для многих иностранцев

Основное правило гласит, что иностранцу из страны, не входящей в ЕС/ЕЭЗ/Швейцарию, требуется разрешение MSWiA на приобретение земельного участка в Польше. Однако большое значение имеют многочисленные исключения, особенно для граждан ЕС и лиц, длительное время проживающих в Польше и приобретающих землю для жилищных целей. Всегда тщательно проверяйте свою правовую ситуацию до начала действий, связанных с покупкой.

Планируете приобрести земельный участок в Польше? Не уверены, требуется ли Вам разрешение Министра внутренних дел и администрации? Нужна помощь в подготовке заявления на получение разрешения? Свяжитесь с нашей юридической фирмой. Мы поможем проанализировать Вашу ситуацию и безопасно провести сделку.