Zezwolenie na zakup nieruchomości

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości? Zasada ogólna

Zgodnie z polskim prawem, cudzoziemcy pochodzący spoza państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Islandia, Liechtenstein, Norwegia) oraz spoza Szwajcarii, co do zasady, muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na nabycie:

• Prawa własności nieruchomości (gruntów, budynków).
• Prawa użytkowania wieczystego gruntów.
• Udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą w Polsce, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce, jeśli w wyniku nabycia spółka stanie się kontrolowana przez cudzoziemców.

Kto jest zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia? Ważne wyjątki

Na szczęście, od ogólnej zasady istnieje wiele istotnych wyjątków. Nie potrzebujesz zezwolenia, jeśli należysz do jednej z poniższych grup lub kupujesz określony typ nieruchomości:

• Jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z państwa członkowskiego EOG lub Szwajcarii.
• Nabywasz samodzielny lokal mieszkalny (czyli po prostu mieszkanie w budynku wielorodzinnym). To najczęstszy i najważniejszy wyjątek!
• Nabywasz samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu (np. miejsce postojowe w garażu podziemnym).
• Mieszkasz w Polsce legalnie i nieprzerwanie co najmniej 5 lat od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE. ¹  
• Jesteś małżonkiem obywatela polskiego i mieszkasz w Polsce legalnie i nieprzerwanie co najmniej 2 lata od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE (lub zezwolenia na pobyt czasowy wydanego w związku z małżeństwem), a nabywana nieruchomość wejdzie w skład Waszej wspólności ustawowej małżeńskiej.
• Nabywasz nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego od osoby, która była jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym przez co najmniej 5 lat.
• Istnieją również inne, bardziej specyficzne zwolnienia ustawowe.

Zawsze warto dokładnie sprawdzić, czy Twoja sytuacja kwalifikuje Cię do zwolnienia, aby uniknąć komplikacji. Nasza Kancelaria pomoże Ci to zweryfikować.

Jakiego rodzaju nieruchomości najczęściej dotyczą wymogi zezwolenia?

Jeśli nie kwalifikujesz się do żadnego ze zwolnień, zezwolenie będzie Ci potrzebne głównie przy zakupie:

• Mieszkań, które znajdują się strefie nadgranicznej
• Gruntów niezabudowanych (np. działek budowlanych).
• Gruntów zabudowanych domem jednorodzinnym lub inną zabudową niemieszkalną.
• Nieruchomości rolnych i leśnych (tutaj obowiązują często dodatkowe, bardziej restrykcyjne przepisy).
• Udziałów lub akcji w spółkach posiadających nieruchomości, jak wspomniano wyżej.

Jak uzyskać zezwolenie Ministra? Proces aplikacyjny

Jeśli okaże się, że potrzebujesz zezwolenia, musisz złożyć wniosek do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Procedura wygląda następująco:

1. Złożenie wniosku: Składasz formalny wniosek do MSWiA.
2. Wymagane dokumenty: Do wniosku musisz dołączyć szereg dokumentów, m.in.:
   • Twoje dane identyfikacyjne i status prawny.
   • Dane zbywcy nieruchomości.
   • Dokładny opis nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, powierzchnia).
   • Oświadczenie zbywcy o woli sprzedaży.
   • Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
   • Twoje oświadczenie o nabytych dotychczas nieruchomościach w Polsce.
   • Dokumenty potwierdzające Twoje więzi z Polską.
   • Dowód uiszczenia opłaty skarbowej.
3. Ocena wniosku: Ministerstwo analizuje wniosek pod kątem dwóch głównych kryteriów:
   • Czy nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego.
   • Czy wykazałeś posiadanie więzi z Rzecząpospolitą Polską.
4. Wydanie decyzji: Postępowanie może trwać od 4 do 8 miesięcy. Po jego zakończeniu Minister wydaje decyzję – zezwolenie lub odmowę.

Czym są „więzi z Polską”?

Prawo nie definiuje wyczerpująco tego pojęcia, ale przykłady okoliczności świadczących o więziach z Polską to:

• Posiadanie polskiego pochodzenia lub Karty Polaka.
• Związek małżeński z obywatelem/obywatelką RP.
• Posiadanie zezwolenia na pobyt (czasowy – zwłaszcza długotrwały, stały, rezydenta UE).
• Prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej na terytorium Polski.
• Członkostwo w zarządzie spółki z siedzibą w Polsce.

Jak nasza Kancelaria może Ci pomóc w zakupie nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy potrzebujesz zezwolenia, czy nie, proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemca może być złożony. Oferujemy wsparcie w:

• Ustaleniu, czy potrzebujesz zezwolenia: Dokładnie analizujemy Twoją sytuację prawną i rodzaj nieruchomości.
• Weryfikacji, czy spełniasz warunki zwolnienia.
• Przygotowaniu i złożeniu wniosku o zezwolenie: Gromadzimy niezbędne dokumenty, wypełniamy wniosek i dbamy o jego poprawność formalną.
• Wykazaniu Twoich więzi z Polską: Pomagamy zebrać argumenty i dowody potwierdzające Twoje związki z krajem.
• Reprezentowaniu Cię przed Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji.
• Monitorowaniu postępowania i kontakcie z urzędem.
• (Opcjonalnie) Ogólnym doradztwie prawnym na dalszych etapach transakcji zakupu.